"Внутренняя кухня" московских строек
К середине 2006 цена московской недвижимости подобралась почти к космическим рубежам, когда дешевле 4000 ихних рублей ничего приличного «взять» не получится. Конкретные цены вожделенных метров всегда можно уточнить в профильных изданиях, авторы же этой статьи попытаются подробно разобрать механизм формирования цены.
Среди сотрудников московского строительного аппарата и их оппонентами постоянно ведутся споры «что есть цена московского квадратного метра»? Достопочтимый В.И.Ресин и К утверждают, что механизм регулирования цен исключительно рыночный и административный ресурс всеми силами радеет «за снижение». Оппоненты - напротив считают, что управлять ценой можно и в ту и в другую сторону, чем «административный контингент» вовсю и пользуется.
Чтобы не обижать ни одну из сторон и не прослыть окончательными дилетантами обратимся за консультацией к специалисту-строителю…
Сейчас себестоимость «голого» квадратного метра в Москве, даже с учетом повышения стоимости стройматериалов, не превышает эквивалента 600 американских у.е. Сюда входят:
- проектно-изыскательские работы;
- строительно-монтажные работы (зарплата, аренда и амортизация техники);
- собственно стоимость строительных материалов квартиры и мест общего пользования (помимо бетона, кирпича и арматуры – ещё внутренние сети, отделка фасадов, устройство кровли и т.п.).
Помимо этой суммы на «квадрат» ещё ложится так называемое «обременение», составляющее 40 – 100% от себестоимости (в зависимости от района, участка и списка хороших «друзей»):
- цена самого участка застройки;
- подводка внешних сетей;
- получение согласований;
- реконструкция местных заборов, парков, инфраструктуры района, расселение пятиэтажек с алкашами…
Причем два последних пункта неразрывно связаны между собой. Если зайдешь допустим в «Мосэнерго» через общую дверь, то прочтешь на «ответственном лице» хорошо знакомую по советским временам надпись: «Свободных мощностей НЕТ!»…и не предвидится. То есть уже на этапе проектирования застройщик узнает приятную новость – дом-то ты построить конечно можешь, но подключить его нечем, некем и не к чему. Мощностей и вправду нет, откуда же им взяться-то? Если постоянная мзда со строителей идет не по назначению: на строительство подстанций, трансформаторов, а прямиком – на повышение благосостояния ответственных и проживающих с ними лиц. Такая же картина нас ждет в «Мосводоканале» и в других наших «дорогих» в прямом смысле московских организациях. Хотя конечно поставить транформаторную будку и переложить несколько километров дырявых труб придется по-любому. А как же? Вы же хотите в Москве работать?
Обременение сегодня является самой непрозрачной составляющей. Вот и растет постоянно этажность московских домов, ведь на большее количество этажей застройщику удобнее раскидать обременение. Тут уж не до удобства и комфорта жителей, а тем более архитектуры и сохранения «московского стиля».
Продолжаем арифметику… В самом «пиковом» варианте: 600$ + 600$ (100%-ное обременение) = 1200$. Вот она – истинная себестоимость московского «квадрата». Получается прибыль застройщика только с одного метра составляет 2800$!!! Согласитесь – хороший повод для спекулятивных войн за земельные участки, дружбы и лобзания с чиновниками.
Такие несусветные барыши ставят «верхушку» строительного бизнеса Москвы в один ряд с олигархами из «Форбс», позволяют монополизировать рынок, диктовать свои условия покупателям и с потрохами скупать любых, даже самых неподкупных чиновников. Взять допустим истории с самозахватами земли компанией «ДОНстрой» (в районе м.Беговая и др.), когда застройщик сам «выбирал» удобные места и начинал строить без полного пакета разрешений, а проблемы с чиновниками урегулировал задним числом!
Вот здесь возвращаемся к официальной трактовке роста цен – удорожание стройматериалов и услуг. Так средняя цена кубометра (не квадратного метра – а кубометра!) качественного монолитного бетона вместе с работой 400-450$. Отсюда стоимость квадратного метра и относящихся к нему 2-х метров вертикальной стены – 200$, а их составляющая в общей конечной цене кв.м. – всего 5%!
После таких расчетов слабо верится, что стоимость строительных материалов вообще каким-то боком влияет на конечную цену…
Теперь представим себя в роли покупателей и задумаемся – а что же всё-таки строится за такие деньги? Ультрасовременные дома с полной инфраструктурой? Если читать рекламные проспекты застройщиков и риэлторов, то безусловно, да! Сплошные бриллианты в «джакузях из слоновой кости» и белы лебеди в пруду около дома. Но при слове «покупатель» у многих выскочила ироничная улыбка – при таких ценах ещё есть покупатели?! Есть! Мало того, среди представителей «высших» московских кругов даже бытует мнение, что народ-де покупает квартиры впрок (во как – почти как соль или спички!) – отсюда и цены дескать растут. Несмешно…
«Дома строятся московскими специалистами со средней зарплатой 60000 руб, количество иногородних среди рабочих не более 10%» - из заявления ответственного московского чина. Видно в расчете зарплаты брался доход хозяев строек. Тогда с учетом доходов рабочих (8-10 тыс.руб, если не кинут) средняя зарплата будет значительно более 60 тысяч – берите выше господа чиновники, хороший повод порапортовать.
Наверное судьба меня проносила мимо таких «благополучных» строек и я за все 14 лет работы попадал сплошь на отстающие объекты. По моим наблюдениям картина обратная – в лучшем случае лишь 10% персонала среднего звена (ИТР и выше) приходится на москвичей. Остальные 90% - рабсила от слова «раб». Рабочими в пролетарско-ленинском смысле этого слова их назвать никак нельзя. Людей, работающих в скотских условиях, даже с их мизерными зарплатами, пытаются нагреть и ограбить все кому не лень: начиная от «родных» прорабов, заканчивая дирекцией строек и милицией.) «И шо Вы хотите за такую зарплату?!» - ответим одесским вопросом на вопрос покупателей московских новостроек о качестве.
Мероприятия, направленные проектировщиками на безопасность, на совместных заседаниях инвесторов и директоров строительных компаний урезаются вдвое. А зачем им безопасность? Лишние затраты, инвестиции, что случись – можно сделать вид, что не углядели или… проектировщик с архитектором виноваты. Козлом отпущения станет очередной Канчели, а истинные «экономисты» останутся в тени и будут продолжать зашибать «баксы» на гастарбайтерах и игнорировании техники безопасности. Уже много сказано о сложной гидрогеологии Москвы, подтопленности почв. В таких условиях многие «рисковые» застройщики умудряются возводить небоскребы над линиями метро, где любое смещение почвы приведет к катастрофе. Вы только представьте, если махина, высотой в 20-40 этажей из-за проблем с фундаментом отклонится на доли градуса! А такие случаи были и есть, и в домах продолжают жить люди, а в метро под ними ездить пассажиры.
Помимо проектных недочетов и ошибок (ещё раз уточним – вызванных как правило жлобством инвесторов) на здание зеркальным отражением накладывается человеческий фактор. О каком качестве работ может идти речь, если их выполняют полуголодные больные люди, да ещё в 20-ти градусный мороз и с отсутствием элементарных знаний строительного ремесла? Если коренным злом советских строек было пьянство, но персонал хотя бы проходил обучение на курсах или в ПТУ, то нынешнее отставание уровня специалистов и качества работ хуже в разы!
Допустим всё самое сложное позади – дом худо-бедно построили. Идет заселение… Казалось бы можно спокойно въезжать в квартиру и жить спокойно, выплачивая лишь ежемесячные коммунальные платежи. Как бы не так – строительная компания ещё не скоро оставит Вас в покое. В каждом конкретном доме как правило существует монополия на установку телефона, интернета и телевидения. Это продукт выгодного «картельного» соглашения между застройщиком и провайдером. Для застройщика такой вариант сулит очередные «откаты», а для владельца квартиры ничего, кроме неудобства и завышенных расценок, ничего не несет.
Размер ежемесячных платежей в домах популярного бизнес-класса таков, что дворниками и электриками там пожалуй согласятся работать жители небедной Европы. А на самом деле жители увидят «родные и знакомые» лица южной наружности. Кому идет разница между немаленькими оплатами по содержанию и их скромной зарплатой – вопрос риторический…
В описанном материале мы ни в коем случае не хотели задеть людей, приехавших в Москву в поисках лучшей доли и желающих обосноваться в ней. Ситуация в стране после многолетнего коммунистического руководства такова, что приемлемая инфраструктура и качество жизни заканчиваются за пределами МКАД. Но Москва по плотности населения уже догоняет Гонк-Конг и связанное с этим ухудшение экологии, транспортный коллапс обязательно отразятся на здоровье жителей – и не в лучшую сторону…